10% boete op niet afnemen van gekochte woning

In een 'voorlopig' NVM-koopovereenkomst staat vaak o.a. de volgende boete bepaling:

11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

De term 'voorlopig' slaat alleen op het recht om gebruik te maken van eventuele andere ontbindende voorwaarden. Maar het is dus eigenlijk een echte overeenkomst met een flinke boetebepaling bij wanprestatie. De gedachte van deze afschrikwekkende boete is vaak dat de verkoper waarschijnlijk met flinke kosten blijf zitten wanneer de verkoop niet doorgaat.

Maar soms valt de schade voor de verkoper mee. In een geval waarbij de werkelijke schade voor de verkoper 895 euro was en de koper een boete van 36.000 euro eiste, kwam de rechter tot een matiging van de contractuele boete, de rechter uit Lelystad:

'[verweerder] heeft ter comparitie verklaard dat hij van plan was om de woning te kopen met geld vanuit een investering in 3D-tablets. Achteraf bleek echter dat hij was opgelicht ter zake van die investering. Deze omstandigheid verklaart volgens [verweerder] waarom hij niet direct een hypothecaire lening heeft aangevraagd nadat overeenstemming was bereikt over de koop. De rechtbank overweegt dat indien [verweerder] wél tijdig en compleet een hypothecaire lening zou hebben aangevraagd, het evident is dat geen enkele financiële instelling een hypothecaire lening van € 363.600,00 zou hebben verstrekt op basis van de inkomensgegevens van [verweerder] (ongeveer € 1.900,00 bruto per maand). In dat geval zou [verweerder] dus wel een beroep op het financieringsvoorbehoud hebben kunnen doen, mits hij dat beroep ook zou hebben gedocumenteerd. Dan zou het voor [eiser 1] c.s. eveneens uiterlijk op 9 februari 2017 duidelijk zijn geweest dat de koopovereenkomst niet werd uitgevoerd, maar was [verweerder] geen boete verschuldigd. Nu verder niet in geschil is dat partijen niet hebben onderhandeld over het boetebeding of dit onderwerp nadrukkelijk hebben besproken, overweegt de rechtbank dat het niet redelijk is dat een particulier een boete van € 36.000,00 verschuldigd raakt en daardoor – zoals [verweerder] onweersproken heeft gesteld – in grote financiële problemen raakt terwijl de wederpartij slechts beperkte schade lijdt.

 

De rechter matigt de boete vervolgens tot 9.000 euro. Ook dat blijft een flink bedrag, dus tijdig en goed ontbinden blijft het advies. In een andere recente zaak werd de boete ook gematigd omdat de schade voor de verkoper meeviel. U kunt de uitspraak nalezen door te klikken op het logo van de Rechtspraak te klikken.

Bron: 2018/192

rechtspraaak-logo3.jpg

JuristBrabant.nl

Mariastraat 33

5038 SK Tilburg

KvK: 63959399

Bel of Whatsapp

Nummer: 06-39330891

(direct contact)

Of: 013-3699013 (Privacy)

Aangesloten bij:

JvA, KNB, NJV, VBR &