Is Asbest in of bij uw woning een gebrek?
Het komt af en toe voor dat er na de ontdekking van een woning de koper er achter komt dat er asbest in de woning zit. Had de koper maar beter onderzoek moeten doen of had de verkoper meer moeten mededelen? Is asbest in of nabij een woning altijd een gebrek? Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden kwam tot de volgende overweging:
"De aanwezigheid van asbestverontreiniging op het gekochte perceel brengt niet zonder meer mee dat de woning eigenschappen mist die nodig zijn voor het normale gebruik als woning. Het antwoord op de vraag of de woning als gevolg daarvan al dan niet aan het gegarandeerde gebruik in de weg staat, is afhankelijk van de mate van de verontreiniging, de plaats waar deze zich bevindt en de overige omstandigheden van het geval, zoals de aard en geschiedenis van het gekochte.
De aard van de onderhavige onroerende zaak is niet zodanig dat [appellanten] c.s. de afwezigheid van asbest in of op de bodem niet behoefden te betwijfelen. Het betreft immers een in het buitengebied gelegen boerderij van circa 80 jaar oud. Aangenomen mag worden dat van die boerderij en het omliggende land in het verleden bedrijfsmatig gebruik is gemaakt. Dat is immers de gangbare geschiedenis van een dergelijke opstal. Naar algemeen bekend is, werd in verleden bij de bouw van (agrarische) bedrijfsgebouwen in het buitengebied veelvuldig asbest toegepast, dat in de loop der tijd bij afbraak van die bedrijfsgebouwen eveneens veelvuldig in de grond van de betreffende percelen is terechtgekomen. Gelet op de aard van de gekochte zaak dienden [appellanten] c.s. er daarom rekening mee te houden dat enige (asbest)verontreiniging aanwezig zou zijn. In dit geval is in een pakket van ongeveer 30 m3 grond de interventiewaarde voor asbest overschreden. De kern van die verontreiniging bevindt zich in weiland aan de [a-straat] 41 en is volgens AsmA waarschijnlijk het gevolg van het geruime tijd geleden storten van asbestcementhoudende dakplaten. Dergelijke vervuiling valt naar het oordeel van het hof in beginsel binnen de grenzen van hetgeen [appellanten] c.s. konden verwachten. Het gaat te ver om van [geïntimeerde1] te vergen dat zij een risico op dergelijke verontreiniging zonder bijzondere aanleiding onderzoekt. Bovendien is niet in geschil dat zij - zoals zij bij gelegenheid van de koop heeft verklaard - met deze verontreiniging zelf niet bekend was, terwijl uit de deskundigenoordelen tot zover niet blijkt dat de verontreiniging dateert uit de periode dat [geïntimeerde1] de boerderij heeft bewoond. De bevindingen van de deskundige tot dusverre leiden niet tot een ander oordeel, omdat deze concludeert dat er geen onaanvaardbare risico 's zijn, mits de vegetatie aanwezig blijft. Dit alles neemt echter niet weg dat de deskundige de asbestverontreiniging als ernstig heeft bestempeld, en dat [appellanten] c.s. er wel van hebben mogen uitgaan dat (ook) het weiland waarin die vervuiling zich bevindt zich voor regulier gebruik leent. Meer concreet betekent dat, dat de asbestvervuiling slechts dan aan het gegarandeerde gebruik in de weg staat, indien het weiland niet veilig kan worden gemaaid. Het lag niet op de weg van [appellanten] c.s. om daar onderzoek naar te doen. Van hun stelling dat sprake is van 'het versnipperen van asbestdeeltjes (…) zodra ook maar een handeling wordt verricht zoals (een poging tot) grasmaaien', is bewijs aangeboden. [appellanten] c.s. zullen tot bewijslevering van die stelling worden toegelaten. Elke beslissing ter zake wordt aangehouden."
Asbest in of nabij een woning levert niet altijd een gebrek op, maar wel als het normale gebruik van de woning niet goed mogelijk is. De verkoper zal ook moeten denken aan het belang van de koper op dit punt en zo nodig aantoonbaar mededelingen hebben gedaan. Als u op het logo van de Rechtspraak klikt kunt u de hele uitspraak nalezen. Overigens heeft Staatssecretaris Dijksma onlangs aangekondigd dat alle daken in 2024 vrij van asbest moeten zijn.
In veel koopovereenkomsten voor huizen staat een algemene 'ouderdomsclausule'. Als er reeds een gebrek kenbaar is, lijkt een dergelijke algemene clausule niet voldoende, maar moet er een specifieke afspraak worden gemaakt hierover, aldus Hof Den Bosch. Een probleem inzake een riool kan wel een gebrek opleveren welke kan worden toegerekend aan de verkoper, volgens de rechter in Limburg. Ook een krakend dak kan een dergelijk gebrek opleveren, volgens de Utrechtse rechter.
Heeft u ook een probleem rondom de (ver)koop van uw woning? Neemt u dan vrijblijvend contact op met JuristBrabant.nl.
