Geveild huis met onverwachte huurders, fout notaris?

​

Een notaris wordt gevraagd om te helpen met de (onvrijwillige) verkoop van een woning. De notaris schrijft daarvoor de eigenaar van het pand aan met de vraag of de woning verhuurd is, daarop krijgt de notaris geen reactie. De notaris meldt bij de veiling dat zover hij weet de woning niet is verhuurd. De koper vertrouwt er daarom op dat er geen huurders in het pand zitten. Na de veiling blijkt dat er toch huurders in het pand zitten. Heeft de notaris wel goed onderzoek gedaan en niet een beroepsfout gemaakt. De rechter buigt zich over deze vraag en overweegt als volgt:

"Van de notaris mag, gelet op diens functie bij een veiling als de onderhavige, een zelfstandig onderzoek worden verwacht naar de juistheid van de aan het publiek over het betrokken pand te geven informatie, waarop het publiek dan ook mag vertrouwen. Deze norm houdt niet in dat de notaris zonder meer voor de juistheid van deze informatie garant staat, maar eist wel van de notaris een hoge mate van zorgvuldigheid. Tussen verkoper en koper geldende veilingvoorwaarden kunnen daaraan niet afdoen (HR 22 maart 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2021).

- Vooropgesteld wordt dat - in het thans veronderstelde geval - [notaris X] geen onjuiste informatie heeft verstrekt. De vraag die beantwoord moet worden, is of hij onzorgvuldig heeft gehandeld door mee te delen dat [adres] voor zover bekend niet verhuurd was, terwijl hij mogelijk - door het verrichten van méér (feitelijk) onderzoek - had kunnen achterhalen dat sprake was van verhuur.

- Tussen partijen staat vast dat [notaris X] verschillende acties heeft ondernomen om te onderzoeken of [adres] verhuurd was. Hij heeft de hypotheekakte en de voor hem toegankelijke registers geraadpleegd. Hij heeft de eigenaar van het pand aangeschreven en op internet gezocht naar mogelijke huurders. [notaris X] heeft zich echter niet naar het pand begeven om vast te stellen of sprake was van verhuur. Als argumenten daarvoor heeft hij aangevoerd, dat hij niet over de sleutel van het pand beschikte, dat het een bedrijfsverzamelgebouw betrof en dat aan de buitenkant daarvan over het algemeen niet is vast te stellen of sprake is van verhuur.

- Ten aanzien van de vraag of van [notaris X] als veilingnotaris had mogen worden verwacht dat hij zich voorafgaand aan de veiling persoonlijk naar de bedrijfsunit [adres] begaf ten einde (aan de buitenkant van het gebouw) vast te stellen of de desbetreffende bedrijfsunit al dan niet verhuurd was, heeft de Kamer voor het Notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden in haar uitspraak d.d. 9 januari 2015 als volgt geoordeeld:
"Voorop staat dat het risico wat betreft de staat van het verkochte volgens de hierboven aangehaalde veilingvoorwaarden bij de koper, in dit geval klaagster, ligt. Dit gegeven geeft nader inhoud aan de onderzoeksplicht die op de notaris rust.
Van belang is dat de notaris - naar onweersproken is gesteld - afgezien van een onderzoek ter plekke, wel stappen heeft ondernomen om de staat van het gebruik te verifiëren. Zo heeft hij onder meer de eigenaren van de panden aangeschreven met een verzoek om informatie. De enkele omstandigheid dat daarop geen reactie werd ontvangen kan - op zich zelf beschouwd en/of in samenhang met de overige hier van belang zijnde factoren - niet worden aangemerkt als een dwingende reden voor de notaris voor een onderzoek ter plekke.
De notaris was immers, naar hij onweersproken heeft verklaard, bekend met de staat van het appartementencomplex waar [adres] onderdeel van uitmaakt en naar de notaris - eveneens onweersproken - gesteld heeft, had hij geen sleutel van het pand en zou hij aan de buitenkant van het pand niet kunnen zien of er voor het pand een huurcontract gesloten was. Klaagster kan daarom niet gevolgd worden in haar stelling dat van de notaris gevergd had mogen worden dat hij een nader onderzoek ter plekke zou instellen.

- Het hof acht dit oordeel juist en neemt dat over."

​

Het is belangrijk om te realiseren dat een notaris een inspanningsverplichting heeft om er voor te zorgen dat er goed onderzeok wordt gedaan. Dat achteraf blijkt dat de woning toch is verhuurd (hetgeen niet staat in een Kadaster), betekent niet automatisch dat de notaris een beroepsfout heeft gemaakt, dat zou een resultaatsverplichting zijn. Het is dus de taak van de burger om aan te tonen dat onder de omstandigheden van een redelijk handelend notaris meer had mogen verwacht en dat hij dat heeft nagelaten. Het is dus belangrijk om reeds goed juridisch advies te krijgen bij de tuchtrechtelijke procedure. Heeft u ook een probleem met een notaris? Neemt u dan vrijblijvend contact op met JuristBrabant (JuristTuchtrecht.nl), U kunt de hele uitspraak nalezen als u op het logo van de Rechtspraak klikt.