Ook een boete van de verhuurder bij hennep?
In sommige algemene voorwaarden van huurcontracten nemen verhuurders een boetebeding op tegen het hebben van een hennepplantage in de verhuurde woning. Uiteraard levert het hebben van een hennepplantage gevaren op voor de huurder, het gehuurde en de omgeving. Er zijn betere methoden om uit de schulden te komen. Maar mag de huurder die in haar algemene voorwaarden een boetebeding opneemt, die boete innen? In de rechtspraak zijn verschillende uitspraken te vinden. Een huurder moet namelijk als consument wle beschermd worden tegen te hoge boetes.
In een recente Kort Geding uitspraak oordeelt de rechter als volgt:
"Het voorgaande brengt mee dat moet worden beoordeeld of artikel 10.5 van de Algemene Voorwaarden Woonruimte, op grond waarvan een huurder in geval van het overtreden van het verbod op hennepkweek een boete verschuldigd is van € 10.000,-, een oneerlijk beding is als bedoeld in de richtlijn. Volgens artikel 3 lid 1 van de richtlijn wordt een beding als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In de bijlage bij de richtlijn wordt vermeld dat een beding onder meer oneerlijk kan zijn als dat beding tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. Daarnaast volgt uit artikel 6:233, aanhef en onder a, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) dat een beding in algemene voorwaarden vernietigbaar is, indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. In het licht van de richtlijn en artikel 6:233, aanhef en onder a, BW, zal de kantonrechter bij de beantwoording van de vraag of het boetebeding van artikel 10.5 van de Algemene Voorwaarden Woonruimte oneerlijk is, als maatstaf hanteren of de boete in een redelijke verhouding staat tot de voor Eigen Haard te verwachten schade door de gedraging waarop de boete is gesteld, en of de boete als ‘prikkel tot nakoming’ in een redelijke verhouding staat tot het belang voor Eigen Haard dat met nakoming van de verplichting is gediend. Verder moet de gedraging waarop de boete is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming opleveren om een boete te kunnen rechtvaardigen. Het exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde door [de huurder] levert naar het oordeel van de kantonrechter zonder meer een ernstige tekortkoming in de nakoming op die een boete rechtvaardigt."
De kantonrechter in Tilburg komt tot een andere conclusie om de boete te matigen:
"Acht dient te worden geslagen niet alleen op het gestelde in artikel 6:93 BW in zake de vereisten voor het opvorderen van de boete, maar tevens op het feit dat bij ontdekking van een hennepkwekerij veelal ontbinding en ontruiming althans een geforceerde opzegging van de huurovereenkomst zal volgen. Dat zal als verstrekkend en vaak als sanctie worden ervaren, ook in het hier voorliggende geval dat de huurder alleenstaande is. Aandacht verdient daarnaast dat de uit te spreken ontbinding en ontruiming om de reden als hier aan de orde tot gevolg heeft dat [gedaagde] door het beleid van WonenBreburg (en andere corporaties) geruime tijd niet in aanmerking zal worden gebracht voor andere huisvesting. Bovendien bestaat het risico dat die termijn in het kader van de toedeling van huisvesting nog langer dreigt te worden zolang de boete niet is of kan worden voldaan. Van belang is verder dat het in deze gaat om een boete en niet om het toekennen van schadevergoeding. Daarmee en mede gelet op een eveneens openstaand strafrechtelijk traject verdraagt zich niet dat de hoogte van de boete wordt gekoppeld aan de geschatte niet vast staande opbrengst van de hennepkweek. Dit alles in aanmerking genomen is het door WonenBreburg gevorderde boetebedrag disproportioneel en te fors aangezet, hoezeer ook de kantonrechter zich het standpunt van WonenBreburg kan voorstellen dat hennepkwekerijen in (huur)woningen een kwalijk maatschappelijk verschijnsel zijn." De lijn van de Tilburgse kantonrechter lijkt het Hof Den Bosch te volgen.
Belangrijk is dus de verhouding tussen de boete en omstandigheden. De Hoge Raad hanteert de volgende richtlijn:
"Middel II klaagt, (...), onder meer dat het hof met zijn oordeel dat de al te disproportionele discrepantie tussen de verbeurde boete (€ 100.739,21) en de op de wettelijke rente over het achterstallige bedrag te stellen schade als gevolg van de te late huurbetaling matiging rechtvaardigt, heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Deze klacht is gegrond, omdat het hof aldus oordelend de maatstaf van art. 6:94 BW heeft miskend. De in deze bepaling opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. (...)."
Ook de rechter in Amsterdam vernietigde de boete wanneer de jonge kwetsbare huurder, niet de kweker was. Een boete mag dus niet alleen worden geheven omdat het in de algemene voorwaarden staat. Heeft u ook een probleem met een probleem rondom een boete in een huurcontract? Neemt u dan vrijblijvend contact op met JuristBrabant.nl. Klikt u op het logo van de Rechtspraak om de gehele uitspraak van de Hoge Raad te lezen.
Bronnen: Prg 2016/121 en 2010/160
