Besluit vernietigen? Bijdrage te hoog?
De algemene vergadering van de VvE neemt soms besluiten tegen de regels van de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Een dergelijk besluit kan nietig of vernietigbaar zijn, de kantonrechter is bevoegd dergelijke zaken te behandelen. Een besluit is strijd met de redelijkheid en billijkheid of stond niet op de agenda, is bijvoorbeeld vernietigbaar.
Het is wel belangrijk dat de bijdrage aan de VvE op basis van de splitsingsakte worden vastgesteld. Als voorbeeld een zaak uit Rotterdam. De VvE had daar op basis van een intern aanvullend reglement een besluit genomen om de kosten van de lift ook ten laste te brengen van de bewoners op de begane grond:
Ten aanzien van de door de VvE overgelegde bepaling van het Huishoudelijke reglement wordt het volgende overwogen. Nog los van de omstandigheid dat [naam verzoeker] heeft gesteld niet op de hoogte te zijn van het bestaan van het genoemde Huishoudelijke reglement, geldt dat het opnemen van rechten en plichten in een Huishoudelijke reglement niet onbeperkt is toegestaan. Zo dienen regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik kunnen regels van orde ook in het Huishoudelijk Reglement worden gegeven. Nu de door de VvE overgelegde bepaling geen betrekking heeft op een ordemaatregel omtrent het feitelijk gebruik en deze bepaling indirect van invloed is op omvang van de ledenbijdrage, behoort een dergelijke bepaling in het reglement van splitsing thuis en niet in het Huishoudelijke reglement.
Bent u het niet eens met een verhoging van de bijdrage aan de VvE? Ook dat is een besluit van de VvE waar tegen u binnen één maand nadat het vernietigbare (of nietig) besluit is genomen moet de kantonrechter worden verzocht dit besluit te vernietigen. Het is daarom belangrijk dat u tijdig juridische hulp inschakelt. Als u niets doet en uw bezwaar tegen de verhoging van de bijdrage voert u bij de kantonrechter als verweer, gaat u die procedure waarschijnlijk verliezen, gezien de uitspraak van de kantonrechter te Roermond. Een uitzondering op deze korte termijn is het vernietigen van een besluit tot het wijzigen van het splitsingsreglement, daarvoor ie een speciale wettelijke regeling 5:140b BW. De termijn is dan drie maanden na het besluit van de VvE.
Over het tijdig vernietigen van een besluit van de VvE zijn verschillende procedure gevoerd: Hof Den Haag 2006, Hof Leeuwarden 2012, Rechtbank Utrecht, Kantonrechter Arnhem, Rechtbank Haarlem, Hof Leeuwarden. (Prg 2018/257). De Hoge Raad heeft recent duidelijkheid gegeven en oordeelt o.a. als volgt:
Is van een gebruik als hiervoor bedoeld geen sprake, dan mag van een niet ter vergadering aanwezige appartementseigenaar die wist of behoorde te weten dat en wanneer een vergadering plaatsvond en welke besluiten op die vergadering genomen zouden kunnen worden, worden verwacht dat hij moeite doet om kort na de vergadering kennis te nemen van de genomen besluiten. Van de appartementseigenaar mag in dat geval in beginsel worden verwacht dat hij binnen een week na de vergadering informatie inwint over die besluiten. De termijn van een maand, genoemd in art. 5:130 lid 2 BW, begint dan te lopen uiterlijk op de dag na het einde van die week. De appartementseigenaar draagt in dat geval de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat hij redelijkerwijs niet binnen een week na de vergadering van het desbetreffende besluit heeft kunnen kennisnemen.
Indien een VvE gaat procederen tegen een lid van de VvE ter incasso van een openstaande bijdrage, dan is daar in beginsel de toestemming van de vergadering van nodig. Tenzij de splitsingsakte anders is vastgelegd. De splitsingsakte zal dan ook in de procedure moeten worden gebracht, aldus de rechtbank Rotterdam en Hof Arnhem Leeuwarden. Een dergelijk besluit is in beginsel niet nodig als de VvE voor de rechter wordt gedaagd, aldus Hof Den Haag.
Soms bestaat er naast een VvE ook een coöperatie bij serviceflats. Bij sommige VvE's worden eisen gesteld aan de minimale leeftijd van de bewoners, dat moet dan wel in de splitsingsakte zijn opgenomen en niet het huishoudelijk regelement. In veel procedures is een belangrijke vraag of iets gemeenschappelijk is of privé, als voorbeeld een zaak over bielzen in de tuin. Bij enkele VvE's zijn er verschillende soorten appartement eigenaren: bewoners vs enkel garagehouders, hoe moeten dan de kosten worden verdeeld? Als u toestemming vraagt voor een flinke verbouwing en de VvE weigert dit dan is een combinatie van het vernietigen van het besluit en een vervangende machtiging voor die verbouwing soms mogelijk, volgens het Hof te Amsterdam.
Het is ook mogelijk om als minderheid de besluitvorming van de VvE aan te vechten, als voorbeeld kunt u de uitspraak lezen van het Hof te Amsterdam als u op het logo van de Rechtspraak klikt. JuristBrabant is lid van de Juristen Vereniging voor Appartementsrechten (JvA) en kan u helpen voor uw belang op te komen.
