AirBnB-Verhuur appartement in uw VvE toegestaan?

 

Het kan natuurlijk een gewenste extra inkomstenbron zijn om een appartement via AirBnB te verhuren. De buren in een VvE (vereniging van eigenaren) kunnen echter vrezen dat de verhuur tot overlast kan leiden. Is de verhuur van een appartement in uw VvE wel toegestaan?

 

Wat wel en niet is toegelaten in een VvE is vastgelegd in de splitsingsakte. Die akte verwijst vaak naar een modelreglement en de akte zelf heeft soms aanvullende bepalingen over het gebruik van het appartement. De rechter in Amsterdam heeft recent uitspraak gedaan over VvE's waarin de appartementen voor privé-doeleinden dient te worden gebruikt en niet voor een 'pension'. Is verhuur in dat geval nu toegelaten?

 

"In de eerste plaats is daarbij van belang, dat in dit geval de betrekkelijk algemene eerste zin van artikel 25 lid 1 van het modelreglement (“Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming”) nader is ingevuld door ten aanzien van de woonappartementen te bepalen, dat het een “woning voor privé-doeleinden” moet zijn, terwijl gebruik door toeristen niet als gebruik als woning voor privé-doeleinden kan worden aangemerkt; toeristen hebben immers hun privé-woning elders en maken ook een andersoortig gebruik van het appartement dan een vaste bewoner.

In de tweede plaats is daaraan bovendien een aantal specifieke verboden toegevoegd. In het bijzonder acht de kantonrechter hier van belang het verbod van exploitatie van een privé-gedeelte als pensionbedrijf. “Pension” is een enigszins ouderwets aandoend woord dat in ieder geval het verschaffen van onderdak tegen betaling omvat, waaraan in dit geval wordt voldaan. Bij dat begrip wordt weliswaar in het algemeen ook gedacht aan een zekere vorm van maaltijdverstrekking, doch essentieel is dit in de ogen van de kantonrechter niet (behalve bij de begrippen “volpension” en “halfpension”).

(...) Wat hiervan verder zij, het besluit is nietig ingevolge het bepaalde in artikel 2:14 lid 1 jo. 5:129 lid 1 BW omdat “AirBnb-verhuur” in strijd is met de in de akte opgenomen verbodsbepalingen."

 

Verhuur van een appartement in uw VvE is alleen toegelaten indien de splitsingsakte dit toelaat. Het wijzigen van een splitsingsakte is overigens niet gemakkelijk, blijkens Hof Amsterdam. Ook een proef met het tijdelijk toelaten van verhuur via AirBnB in strijd met de regels werd door een andere kantonrechter niet toegelaten. Ook het Hof Amsterdam en de kantonrechter te Alkmaar hebben vergelijkbare uitspraken gedaan. Het vormt zelfs een grond voor ontruiming in Kort Geding, blijkens Hof Amsterdam. Stel dat het reglement wel verhuur zou toestaan, ook dan zal de vergadering daarover een besluit moeten nemen.

​

Soms is het de bedoeling om niet alleen verhuur via Airbnb onmogelijk te maken maar ook verhuur aan bijvoorbeeld studenten. De rechter uit Amsterdam:  

In artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte is gebruikt gemaakt van de term “pension- of kamerverhuurbedrijf”. Ter verduidelijking is toegevoegd: “bed and breakfast daaronder mede begrepen”. Uit deze formulering moet, naar het oordeel van de rechtbank, worden afgeleid dat hiermee een bedrijfsmatige verhuur wordt bedoeld. Dat [eiseres] heeft verklaard de bedoeling te hebben gehad geen enkele verhuur toe te staan, is een subjectieve bedoeling die voor derden, zoals [gedaagden] , niet kenbaar was bij de enkele lezing van de splitsingsakte bij de koop van het appartement. De verhuur van het appartement aan zijn zoon en drie studievrienden, kan, gezien de toelichting die [gedaagden] in de stukken en ter zitting daarover heeft gegeven, niet als bedrijfsmatige verhuur worden gezien. Hierbij is van belang dat [gedaagden] ter zitting heeft verklaard het appartement uitsluitend te hebben gekocht voor de huisvesting van de zoon en het appartement te verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon (tenzij de zoon het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen). Dit strookt met de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Het betreft derhalve verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten. Dit is geen bedrijfsmatige kamerverhuur.

Als de splitsingsakte anders is geformuleerd dan is het oordeel anders, zie Hof Arnhem-Leeuwarden. (Prg 2019/49). Een vve met een hotel en flatbewoning geeft ook een verschil van inzicht tussen partijen in Haarlem. Is een woongroep hetzelfde als een gezin?

​

Maar bij verhuur aan studenten zal de splitsingsakte goed moeten worden gelezen aldus de rechter te Den Haag. In de betreffende akte stond namelijk 'gerechtigden', meervoud dus. In de splitsingsakte kan een bepaling zijn opgenomen waardoor de vergadering een persoonlijke uitzondering maakt.

​

Soms zit er in een splitsingsakte een boete opgenomen om onderverhuur te voorkomen. Het innen van een dergelijke boete kan door Covid-19 (Corona) nog een hele klus zijn. Als de vergadering bevoegd is boetes op te leggen, kan de vergadering het bestuur dan machtigen dat voortaan voor hen te doen? Nee, aldus rechter uit Alkmaar maar een dwangsom is wel toewijsbaar.

​

Het realiseren van een kamerverhuur in een VvE (opsplitsen van appartement in losse units) is alleen mogelijk als dit in het splitsingsreglement is toegelaten. Een vervangende machtiging voor goedkeuring voor zo'n plan via de kantonrechter wordt anders afgewezen. 

​

Wilt u advies over wat er is toegelaten in uw VvE, neemt u dan contact op met JuristBrabant.nl/ JuristVvE.nl. JuristBrabant is lid van de JvA (Juristen vereniging Appartementsrechten). Als u klikt op het logo van de Rechtspraak kunt u de volledige uitspraak van de rechter lezen, wanneer u op het logo van AirBnB klikt kunt u de andere uitspraak lezen over de afgewezen proefperiode.

Prg. 2016/321 Noot