Mag u het dakterras in uw VvE vergroten?

 

Veel eigenaren van een appartement met een dakterras dromen van een groter dakterras. Maar mag u dat dakterras aanleggen of vergroten? Dat was de vraag waarover vier groepen binnen een Vereniging van Eigenaren (VvE) van mening verschilde. Doorslaggevend is de splitsingsakte en de uitleg van die akte. De rechter kwam tot het volgende oordeel:

 

"Naar het oordeel van de rechtbank kan uit splitsingsstukken worden afgeleid dat tot het appartementsrecht [appartement 1] van [eiser] in elk geval de privégedeelten behoren die duidelijk op de splitsingstekening staan ingetekend. Dat betekent dat het aanvankelijke kleine dakterras van 9 m2 (gesitueerd op het dak van de achterkant van de woning van [gedaagde sub 2] ) tot de privégedeelten van dat appartement behoort. Voorts geldt op grond van de tekst van artikel 22 lid 4 van het splitsingsreglement dat de eigenaar van het [appartement 1] , [eiser] dus, dat terras niet alleen mag hebben en houden maar ook mag vergroten. De vergroting dient te geschieden overeenkomstig de eisen en de toestemming van de Bouw- en Woningdienst van de gemeente. De tekst van deze bepaling (“In afwijking van het hiervoor in de leden 1. en 3. van dit artikel bepaalde is het de eigenaar van het appartementsrecht met index 2 toegestaan om op het dak aan de achterzijde op de eerste verdieping een terras te hebben en te houden en desgewenst te vergroten.(..)) laat voorts naar het oordeel van de rechtbank geen andere uitleg toe dan dat deze vergroting kan plaatsvinden zonder toestemming van de VvE. Ook moet deze bepaling - anders dan VVE c.s. voorstaat - naar objectieve maatstaven zo worden uitgelegd dat [eiser] niet slechts is gerechtigd het dakterras zonder toestemming van de VvE te vergroten, maar ook zonder toestemming van de VvE mag gebruiken. Dit strookt met het vervolg van het artikellid, waarin is bepaald voor wiens rekening de kosten van het dakterras komen en waarbij ook de kosten voor het gebruik ervan worden genoemd (“De kosten van (…) vergroting van het dakterras (…) en alle extra kosten van gemeld gebruik van dit (gedeelte van het) dak als dakterras, komen geheel ten laste van de eigenaar van het appartementsrecht met index 2 (…)”). De vermelding van het “gebruik” zou zinledig zijn als met het artikellid niet de gerechtigdheid tot gebruik van het vergrote terras zou zijn bedoeld. Ook strookt een dergelijke uitleg met de meer algemene gedachte dat het niet goed begrijpelijk zou zijn als in de splitsingsakte aan de eigenaar van [appartement 1] het recht wordt verleend om het dakterras te vergroten (dus zonder nader toestemmingsvereiste) terwijl het gebruik ervan dan wel weer zou afhangen van de toestemming van de VvE. In dat geval zou het notarieel verstrekte recht tot vergroting alsnog kunnen worden ingeperkt door een toevallig bestaande meerderheidsverhoudingen binnen de VvE. Dit is gelet op de hiervoor genoemde voor derden kenbare rechtszekerheid onwenselijk. Gelet op de bewoordingen van artikel 22 lid 4 splitsingsreglement en de situatie ter plaatse (slechts [eiser] heeft vanuit zijn appartement toegang tot het dakterras) moet het artikel voorts zo worden uitgelegd dat aan het aan (het appartement van) [eiser] verstrekte recht ook het exclusieve recht tot gebruik van dat vergrote dakterras is verbonden."

Ook een toevoeging aan het dakterras zoals een overkapping is mogelijk indien daarmee de goederenrechtelijke situatie niet verandert, aldus Hof Amsterdam:

"Het hof leest in het betoog van [appellant] niet de stelling dat de aanbouwen een wijziging van de goederenrechtelijke toestand van de twee appartementen en/of de gemeenschappelijke ruimten, tot gevolg hebben. Integendeel, volgens [appellant] verandert enkel de wijze waarop de gang/doorgang naar het dakterras (de dakopbouw) en het dakterras zelf worden gebruikt (er wordt volgens hem een extra gebruiks- of verblijfsruimte gecreëerd), maar niet de omvang van de appartementen. Nu de aanbouwen geen wijziging brengen in de goederenrechtelijke toestand van de appartementen, behoeft naar het oordeel van het hof de splitsingsakte niet te worden gewijzigd (zie HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405)." Ook een Jacuzzi op het dakterras mag indien de constructie dat kan dragen en geen overlast oplevert, aldus de Kort Geding rechter. U kunt ook een uitspraak nalezen over wel toegestane 'losse' jacuzzi, maar een verboden glazen balustrade. 

De eigenaar van het dakterras mag dus zijn terras uitbreiden. Wel brengt de redelijkheid en billijkheid met zich mee dat er een afstand blijft tussen het dakterras en de dakrand ten behoeve van de privacy. Om de gehele uitspraak te lezen klikt u op het logo van de Rechtspraak. Heeft u ook een probleem binnen uw VvE en u wil weten hoe u dat aanpakt? Neem dan vrijblijvend contact op met JuristBrabant.nl (JuristVvE.nl).

JuristBrabant.nl

Mariastraat 33

5038 SK Tilburg

KvK: 63959399

Bel of Whatsapp

Nummer: 06-39330891

(direct contact)

Of: 013-3699013 (Privacy)

Aangesloten bij:

JvA, KNB, NJV, VBR &