Balkon jaren geleden zonder VvE besluit bebouwd, mag dat?
Wat er met een balkon mag gebeuren staat in de splitsingsakte en het daarbij behorende splitsingsreglement bepaald. Een bewoner bebouwd zonder toestemming van de VvE (Vereniging van Eigenaren) toch zijn balkon. 8 jaar later komt een andere bewoner van de VvE hiertegen in actie. De bouwer wist toch dat hij daar niet mocht bouwen of is de buurman te laat? De rechter overwoog en besloot als volgt:
"Rechtsverwerking is een uitwerking van het in artikel 6:2 lid 2 BW neergelegde beginsel dat redelijkheid en billijkheid inbreuk kunnen maken op tussen schuldeiser en schuldenaar geldende regels die voortvloeien uit wet, gewoonte of rechtshandeling. Voor het aannemen van rechtsverwerking levert enkel tijdsverloop geen toereikende grond op. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (Hoge Raad 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827).
Het staat vast dat het balkon van de kamer aan de achterzijde van het pand op de tweede verdieping in 1993/1994 is voorzien van een dak en dicht is gemaakt. [appellante] heeft naar eigen zeggen destijds haar ongenoegen geuit over deze verbouwing, maar heeft verder k geen stappen ondernomen om de verbouwing ongedaan te maken. Wel heeft zij tot 2012 contact onderhouden met [geïntimeerden] over de bewoning van het pand door de onderscheiden studenten en de overlast die ze daarvan bij tijden heeft ondervonden. Tijdens al die contacten heeft zij niet van [geïntimeerden] verlangd het balkon in de oude toestand te herstellen. Daardoor is bij [geïntimeerden] het gerechtvaardigde vertrouwen kunnen ontstaan dat [appellante] geen pogingen zou ondernemen om de verbouwing van het balkon ongedaan te maken. Onder deze omstandigheden slaagt naar het oordeel van het hof het beroep van [geïntimeerden] op rechtsverwerking.
Dat [appellante] , zoals zij heeft gesteld, pas in 2011 op de hoogte is geraakt van het feit dat op grond van het Modelreglement voor de verbouwing van het balkon toestemming nodig was van de vergadering van de vereniging van eigenaren en dat zij vanaf dat moment direct actie heeft ondernomen leidt niet tot een ander oordeel. Zij heeft vanaf het moment dat zij het appartementsrecht met betrekking tot haar woning heeft verkregen in september 1992 kennis kunnen nemen van de akte van splitsing en het modelreglement en van de daar voor haar uit voortvloeiende rechten en verplichtingen. Dat zij van dat reglement feitelijk pas in 2011 kennis heeft genomen dient in dit verband dan voor haar rekening en risico gelaten te worden. Daaraan doet niet af dat ook [geïntimeerden] hebben erkend pas in 2012 voor het eerst kennis te hebben genomen van de inhoud van de akte van splitsing en het modelreglement. Hun onbekendheid met het reglement tot 2012 laat onverlet dat door hun contacten met [appellante] over de bewoning van het pand, zonder dat [appellante] daarbij de verbouwing nog (weer) ter sprake heeft gebracht, bij hen het vertrouwen is kunnen ontstaan dat [appellante] geen stappen zou ondernemen om de verbouwing ongedaan te maken."
Kortom: het is belangrijk dat u uw rechten en plichten als lid van een VvE kent zodat u tijdig voor uw rechten kan opkomen. De rechter maakt ook duidelijk dat het enkele feit dat het balkon 18 jaar geleden is verbouwd op zich onvoldoende is om zich succesvol te kunnen beroepen op 'rechtsverwerking', dat iemand te laat klaagt. In de praktijk komt het ook voor dat de vloer van het balkon wordt betegeld door de appartement eigenaar. Wie is dan de eigenaar van de tegels en afwerklaag en wie van de constructie? Hof Arnhem Leeuwarden geeft u hiermee uitleg over.
Om de hele uitspraak na te lezen klikt op het logo van de Rechtspraak. Heeft u ook een probleem binnen uw VvE neem dan vrijblijvend contact op met JuristBrabant.nl (JuristVvE.nl).
